건폐율 용적률 쉬운 이해

건폐율 용적률 쉬운 이해

 

 

부동산에 대해 공부를 시작하기러 마음을 먹었다면, 가장 처음 공부하게 되는 용어가 바로 건폐율 용적률이다. 이 둘은 밀접한 상관관계를 가지고 있기 때문에 떼놓을래야 떼놓을 수가 없는 사이이다.

 

그러면 지금부터 건폐율과 용적률에 대해 누구나 이해할 수 있을 정도로 쉽게 정리해보자.

 

---

건폐율이란?

먼저 건폐율이란 건물이 땅을 얼마나 많이 차지하고 있는지를 나타내는 비율을 말한다. 이는 건물의 1층 바닥 면적을 전체 토지 면적으로 나누어서 계산을 하기 때문에 퍼센트(%)로 표현이 된다.

 

즉, 건폐율이 높으면 그만큼 토지에 비해 건물 면적이 넓다는 것을 의미한다. 예를 들어서 1000㎡ 넓이의 땅 위에 500㎡의 바닥 면적을 가진 건물이 있다면, 이 건물의 건폐율은 50%가 된다.

 

이 말은 곧 건물이 토지 면적의 절반은 차지하고 있다고 볼 수 있다. 만약에 같은 토지 위에 800㎡ 바닥 면적을 가진 건물이 있다면, 건폐율은 80%가 되는 것이다.

 

그러나 그렇다고 모든 토지 위에다 건물을 아무렇게나 지을 수는 없다. 건폐율은 각 상권과 용도에 따라서 법률로 제한이 되어 있기 때문에.. 이를 초과해서 건물을 짓는 것은 법이 개정되지 않는 이상 불가능하다.

 

이렇게 굳이 토지 마다 건폐율을 지정해놓는 이유는 일조권, 조망권, 자연환경 보호, 건물 사이 공간 확보 등.. 여러 가지 이유들이 존재한다.

 

그렇다면 건폐율과 결코 떼놓을 수 없는 용적률이란 정확히 무엇일까?

 

 

---

용적률이란?

'용적률'이란 층수와는 상관 없는 건물의 전체 면적과 토지 면적의 비율을 의미한다. 건폐율에 비해 조금 헷갈릴 수도 있지만, 쉽게 말해서 토지에 얼마나 많은 건물을 지을 수 있는지 나타내는 지표로 보면 된다.

 

즉 1000㎡인 땅 위에 건폐율이 50%라고 가정해보자. 그리고 이 면적 위에다가 1층 짜리 건물을 지었다면 용적률은 100%가 된다.

 

그러면 만약 건물을 증축해서 3층으로 만들었다면 어떻게 될까? 용적률은 300%에 해당하는 것이다. 정말 간단히 정리하자면 건폐율은 영토를 의미하고, 용적률은 높이를 의미한다고 볼 수 있다.

 

고로 용적률이란 건물의 모든 층의 면적을 합한 값(총 용적)을 토지 면적으로 나누어서 표시하며, 건폐율과 마찬가지로 퍼센트(%)로 표시된다.

 

만약 1000㎡의 토지에 2000㎡ 용적의 건물이 지어졌다면. 이는 용적률 200%에 해당하며, 이를 통해 유추해 볼 수 있는 사실은 아래와 같다.

 

1. 건물이 2층으로 지어졌다.
2. 토지 면적의 절반만 차지하는 건물이 4층으로 지어졌다.

그리고 용적률을 계산할 때 주의해야 할 점은. 지하층의 바닥면적, 지상층 주차장, 초고층 빌딩 피난안전구역의 면적은 제외하고 계산하여야 한다.

 

또한 2016년 이후로 장애인용 엘레베이터에 한해 용적율에서 제외하는 것으로 추가 개정이 되었다. 그러나 현실에서는 거의 모든 아파트 엘리베이터에 장애인용 휠체어가 들어갈 수 있고, 크기와 전용 버튼도 있기 때문에 사실상 거의 모든 엘리베이터도 용적률에서 제외된다고 볼 수 있다. (비장애인-장애인 겸용도 포함)

 

 

또한 용적률도 건폐율과 마찬가지로, 도시 계획 및 건축법에 따라 제한이 된다. 이는 도시의 밀집도와 풍경, 환경 영향 등을 고려한 것으로, 토지의 용도나 위치에 따라 그 제한 수치도 달라지게 된다.

 

 

---

용적률과 부동산 가치

용적률이 높아질수록 대지면적 대비 건축연면적이 넓다는 것이고, 이는 곧 용적률이 높으면 높을수록 건물을 고층으로 올릴 수 있다는 말이 된다. 실제로 용적률이 높은 토지일수록 부동산 가치도 높게 평가되고 있다.

 

한국에서 평균 용적률은 80~1500%에 해당하며, 도시 주거지역은 최대 500%까지 가능하다. 그러나 지자체나 조례에 의해 어느정도 조정될 수 있으며, 이 과정에서 건폐율과 용적률을 함께 조정하는 경우가 많다.

 

이와 같이 건폐율과 용적률은 도시개발 과정에서 밀도를 평가하는 척도로 사용되며, 이 두 가지 비율의 상승에 가장 큰 영향을 끼치는 것은 교통과 환경이다. 하지만 특정 지역의 문화적인 요소나, 국민 정서의 영향을 받기도 한다.

 

그렇다면 건페율과 용적률이 높거나 낮으면 어떤 장단점이 있을까?

 

---

건폐율 용적률 장단점

건폐율과 용적률이 높다는 것은 그만큼 건물이 토지를 많이 차지하고 있다는 것이다. 이러한 상황에는 당연히 장단점이 존재하는데, 간단하게 정리하자면 아래와 같다.

 

장점

• 토지 효율성 증대 : 높은 건폐율과 용적률은 그만큼 토지의 활용도를 높일 수 있기 때문에, 수도권이나 상업지역에서는 상당히 효율성이 높다.
• 경제성 : 건폐율/용적률이 높을수록 그만큼 건물 면적이 증가하기 때문에, 사업이나 주거 공간을 늘릴 수 있어 경제적으로도 이익성이 높다.
  
  

단점

• 환경 문제 : 당연한 이야기지만, 건폐율/용적률이 높으면 그만큼 자연 요소들의 접근이 어려워지면서 환경 문제 등이 생길 수도 있다.
• 답답한 환경 : 건물과 건물 사이의 공간이나 주변 녹지 공간이 줄어들면서 공용 공간이나, 휴식 공간의 확보가 줄어들 수 있다. 실제로 홍콩 등에서는 매우 과도한 건페율/용적률 적용으로 인해 닭장처럼 보이는 지역도 많다.
• 소방 문제 : 건물이 토지를 너무 많이 차지하면 화재 등의 상황에서 소방차 접근이 어려워지고, 이는 곧 안정 문제로 이어질 수 있다.

 

끝.